設計の進め方　再生・リフォーム編

■（Ⅰ）■はじめに

改修（再生・リフォーム）で重要なことは建物の現況を把握することです。
建物をより永く使っていただくために、必ず現況の調査を行い、既存の建物の損傷状況を把握した上で、クライアントの要望が可能かどうかを検討します。

・耐震精密診断の他に柱や梁組（架構）の実測を行い、既存の構造の状況を調査します。

ここで重要なのは、既存の図面（平面図、立面図、断面図、伏図）の有無です。図面が無い場合は既存建物の実測から行います。平面だけでなく立面や断面を実測するのは、高さ方向の寸法が把握できないと、風圧による耐力の算定ができないからです。建物が打ち勝たなくてはならない外力は、地震だけではないのです。また、小屋裏や床下など、入れる部分は全て調査を行い、柱や梁がどのように組まれているのか（架構）を調べます。

　☞　下図のような、２つの耐力壁ＡとＢがあるとします。
一般的に耐震診断ではＡとＢは同じ耐力壁として扱いますが、梁組（架構）まで加味すると耐力壁Ｂは建物の主要な梁組（架構）から外れた下屋の部分に位置するのが判ります。耐力壁Ｂは耐力壁Ａより劣ると判断できます。また、Ａの上部の梁に継手があっとしたら、補強なしには耐力壁にはなりません。過不足無く適確な位置に補強を行う為に、耐力壁だけでなく、既存の梁組（架構）の調査が重要です。　

　
調査を基に、既存の構造を最大限活かしながら、屋根や人荷などの自重や地震や風の外力を無理のない素直な構造で地盤へ流していくことを目標として、補強計画をします。
　　
力を集計し、柱や梁の強度と変形（たわみ）を計算します。長期の木材の変形も考慮し、たわみは1/500以上にならないことを目標に、柱や梁の補強をします。基礎の配置を考慮しながら耐力壁の補強を検討し、大きな引き抜きの力が発生する場所は、基礎の補強も平行して検討しています。
　
非破壊の調査では把握しきれない部材があること、材質が把握できない場合などは、材料の強度を過小評価による計算をすることで、検討しています。
　

建物全体の損傷（雨漏れ、腐朽、破損）を調査し、そして同時に、床、壁、天井の断熱状況を調査します。構造と同等に、注意しなくてはならない項目として「水」があります。水の被害は雨漏れだけではありません、内部結露も大敵です。損傷調査だけでなく断熱の調査を行うのはこのためです。水に濡れた木材はシロアリをよんだり腐朽したりします。木造で重要なことは「水」の進入を止めること、「水」の発生する要因をつくらないこと、そして万が一水が内部に進入したり、水が生じた場合は、速やかに外に出る構造にすることです。

以上のように耐震精密診断だけなく、既存の建物の調査を行い状況を踏まえた上で、欠点は是正し、建物の持つ潜在力を引き出しつつ改修計画を行うことで、建物の価値を高めることが可能です。
　
「改修（再生・リフォーム）」=「性能の向上」+「生活の質の向上」→　資産価値の向上
　と考えています。

■ここが違う！！■
耐力壁の位置や状態による耐震評価だけでなく、「柱」や「梁」の実測や、損傷の調査を行い、建物全体の状況をチェックします。☞　確かな調査実績

■（Ⅱ）■ご相談

まずは事務所にお越し下さい。そして家の要望や条件を、お聞かせください。そしてタウンファクトリーのことを知っていただき、我々の調査・設計方針に合意していただけた場合は、調査に向けて準備を始めます。
　→相談及び現場の下見は無料です。
　　建物を購入する前の場合は、その旨ご相談下さい。

■（Ⅲ）■既存建物詳細調査（木造の場合）

建物の現況を知るための調査です。［構造（耐震+耐風）］、［損傷］、［居住環境（断熱や架構部仕様）］の三つの項目で建物を評価し、調査報告書を作成します。
　→調査は有料です。
　→既存建物調査(精密耐震診断含)：25万円〜（100m2以上：2500円／m2）
　→耐震診断単体での業務も行っています。その旨、ご相談ください
　　耐震診断(一般診断)：10万円〜（100m2以上：1000円／m2）
　
　　※タウンファクトリーは東京都木造住宅耐震診断事務所です。

■（Ⅳ）■基本計画のプレゼンテーション

既存建物の調査結果と再生の要望を踏まえた上で、役所調査等を行い計画案を提案します。基本計画のプレゼンテーションでは1/100程度の図面や模型又はスケッチで提案します。

　→基本計画のプレゼンテーションは有料です。
　　提案料として５万円いただいております。
　　※設計・監理料の詳細はこちらをご覧下さい
　
　→プレゼンテーション内容に納得いただけた場合は、
　　設計業務委託契約を結びます。いよいよ設計のスタートです！！

　　※（Ⅳ）以降は「新築編　(03)〜」に準じて設計が進みます。
　　※マンションリフォームは現況の調査を行い（Ⅳ）に進みます。
　　　→調査時に現況の図面をご用意下さい。